盡管房地產投資大周期拐點向下，但在新型城鎮(zhèn)化周期下，房地產剛性需求仍長期存在。今年房地產投資增速可能向個位數回歸，不過，房地產投資增速對經濟增長的負效應不宜夸大，而應在經濟結構調整中撫平去房地產陣痛，短期內以基建托底穩(wěn)增長，中長期則強化制度改革，培育新的經濟增長點，釋放新型城鎮(zhèn)化活力。
2014年房地產開發(fā)投資同比增長10.5%，增速環(huán)比回落態(tài)勢未改，拉低經濟增速約1個百分點。今年及未來一段時間，房地產開發(fā)投資增速將回歸個位數增長，繼續(xù)影響經濟增長。但在以下三方面因素作用下，房地產投資增速下滑對經濟增長的負效應可能環(huán)比弱化。
一是貨幣寬松背景下，降準降息將對房地產開發(fā)形成正面刺激。大多數機構預期今年央行至少會降準1次、降息1次。房地產是對資金價格異常敏感的資金密集型行業(yè)，實際利率下行將利好房地產開發(fā)投資。二是緊縮性房地產調控政策回歸中性。以限購、限貸、限價為代表的行政剛性調控手段已逐步退場，對于上市房企再融資，國土部不再進行事前審查，未來房企在資本市場融資效率將大幅提升。三是商品房銷售環(huán)比改善跡象初現。2014年10月以來，商品房銷售面積降幅環(huán)比收窄，30個大城市銷售增速轉正。如果銷售企穩(wěn)，將在一定程度上抑制投資下滑。
放在城鎮(zhèn)化大趨勢下，房地產剛性需求仍長期存在。目前，中國城鎮(zhèn)化率在55%左右，比發(fā)達國家低20多個百分點。在新型城鎮(zhèn)化建設過程中，政府要補齊公共品供給缺口，棚戶區(qū)、保障房建設是一個長期主題；城鎮(zhèn)居民以及農村轉移人口的首套房置業(yè)特別是以小換大等改善型置業(yè)需求長期存在；區(qū)域經濟中心、經濟帶建設催生的經濟、商業(yè)繁榮對工業(yè)地產、商業(yè)地產提供支撐。
當然，在人口紅利消失、庫存高企、供需關系逆轉的格局下，房地產市場將在較長時間內保持調整態(tài)勢，這是經濟結構調整的應有之義，但需多管齊下撫平調整的陣痛。
短期看，應在投資內部做文章，優(yōu)化結構，提升效率。包括在房地產業(yè)內部增加政府投資杠桿，補課保障房建設、棚戶區(qū)改造的短板。今年的保障性安居工程建設任務與去年持平，計劃新開工700萬套，基本建成480萬套。此外，繼續(xù)發(fā)力基建投資。從去年以來國家發(fā)改委批準的投資項目以及近期地方兩會透露的工作重點來看，鐵路、機場、公路、港口、城市管網等基礎設施建設將擔綱穩(wěn)增長主力。
中長期看，重在培育新的經濟增長點。在政策引導下，資金可更多地流向新能源、節(jié)能環(huán)保、高端裝備制造、生物醫(yī)藥等新興產業(yè)領域。伴隨資本輸出帶動的產能輸出，高鐵、核電、水電等高端制造業(yè)將得到進一步發(fā)展。雖然這些產業(yè)短時間內難以形成與房地產匹配的國民經濟支柱產業(yè)效應，但經濟發(fā)展的最大支柱可能源于改革催生的制度紅利、人才紅利，特別是在新型城鎮(zhèn)化建設周期下，以人口城鎮(zhèn)化為核心將帶來土地、人口、技術等一系列要素價值的重估，這將成為未來中國經濟增長的最大引擎。
2014年房地產開發(fā)投資同比增長10.5%，增速環(huán)比回落態(tài)勢未改，拉低經濟增速約1個百分點。今年及未來一段時間，房地產開發(fā)投資增速將回歸個位數增長，繼續(xù)影響經濟增長。但在以下三方面因素作用下，房地產投資增速下滑對經濟增長的負效應可能環(huán)比弱化。
一是貨幣寬松背景下，降準降息將對房地產開發(fā)形成正面刺激。大多數機構預期今年央行至少會降準1次、降息1次。房地產是對資金價格異常敏感的資金密集型行業(yè)，實際利率下行將利好房地產開發(fā)投資。二是緊縮性房地產調控政策回歸中性。以限購、限貸、限價為代表的行政剛性調控手段已逐步退場，對于上市房企再融資，國土部不再進行事前審查，未來房企在資本市場融資效率將大幅提升。三是商品房銷售環(huán)比改善跡象初現。2014年10月以來，商品房銷售面積降幅環(huán)比收窄，30個大城市銷售增速轉正。如果銷售企穩(wěn)，將在一定程度上抑制投資下滑。
放在城鎮(zhèn)化大趨勢下，房地產剛性需求仍長期存在。目前，中國城鎮(zhèn)化率在55%左右，比發(fā)達國家低20多個百分點。在新型城鎮(zhèn)化建設過程中，政府要補齊公共品供給缺口，棚戶區(qū)、保障房建設是一個長期主題；城鎮(zhèn)居民以及農村轉移人口的首套房置業(yè)特別是以小換大等改善型置業(yè)需求長期存在；區(qū)域經濟中心、經濟帶建設催生的經濟、商業(yè)繁榮對工業(yè)地產、商業(yè)地產提供支撐。
當然，在人口紅利消失、庫存高企、供需關系逆轉的格局下，房地產市場將在較長時間內保持調整態(tài)勢，這是經濟結構調整的應有之義，但需多管齊下撫平調整的陣痛。
短期看，應在投資內部做文章，優(yōu)化結構，提升效率。包括在房地產業(yè)內部增加政府投資杠桿，補課保障房建設、棚戶區(qū)改造的短板。今年的保障性安居工程建設任務與去年持平，計劃新開工700萬套，基本建成480萬套。此外，繼續(xù)發(fā)力基建投資。從去年以來國家發(fā)改委批準的投資項目以及近期地方兩會透露的工作重點來看，鐵路、機場、公路、港口、城市管網等基礎設施建設將擔綱穩(wěn)增長主力。
中長期看，重在培育新的經濟增長點。在政策引導下，資金可更多地流向新能源、節(jié)能環(huán)保、高端裝備制造、生物醫(yī)藥等新興產業(yè)領域。伴隨資本輸出帶動的產能輸出，高鐵、核電、水電等高端制造業(yè)將得到進一步發(fā)展。雖然這些產業(yè)短時間內難以形成與房地產匹配的國民經濟支柱產業(yè)效應，但經濟發(fā)展的最大支柱可能源于改革催生的制度紅利、人才紅利，特別是在新型城鎮(zhèn)化建設周期下，以人口城鎮(zhèn)化為核心將帶來土地、人口、技術等一系列要素價值的重估，這將成為未來中國經濟增長的最大引擎。
